Page 307 - Filosofi, Asas, Ajaran, Teori Hukum Pertanahan, dan Agraria

280 Herman Soesangobeng

itu, para Notaris yang juga merangkap jabatan PPAT,
menciptakan satu bentuk kesepakatan jual beli yang disebut
‘akta pengikatan jual beli’ (APJB). Bentuk kesepakatan
APJB ini, bersumber pada ajaran hukum perjanjian Belanda/
BW yang disebut ‘voorovereenkomst’ yang diadopsi dari
hukum Romawi ‘pactum de contrahendo’ yaitu ‘perjanjian
pendahuluan’ sehingga merupakan ‘perjanjian sementara’.
Artinya, perjanjian ‘voorovereenkomst’ itu masih bersifat
sementara, karena merupakan kesepakatan pendahuluan di
antara para pihak, maka akibat hukumnya hanya mengikat
kepada mereka berdua saja dan tidak mengikat terhadap
semua pihak lainnya yang disebut ‘pihak ke tiga’ (de
derde partij). Karena itu surat atau akta Pengikatan Jual Beli
(APJB), tidak merupakan bukti adanya alasan sah menurut
hukum atau ‘alas hak’ (rechtstitel) tentang perbuatan hukum
7
jual beli tanah, sehingga Hakim pun harus menolak APJB
sebagai alat bukti perbuatan jual beli tanah dalam sidang
Pengadilan. Jadi, untuk ketertiban administrasi hukum
pertanahan dan keagrariaan, seharusnya pejabat BPN tidak
boleh menerima APJB untuk dijadikan dasar permohonan
penerbitan sertipikat hak milik (SHM) atas bidang tanah
yang diperoleh hanya berdasarkan surat/akta ‘Pengikatan Jual
Beli’ (APJB).

24. Persewaan tanah adalah perjanjian agraria:
Hubungan persweaan tanah yang dalam teori hukum,
baik adat maupun BW/KUHPInd., tergolong hubungan
perjanjian keagrariaan, bisa dilakukan oleh siapa saja yang
menguasai dan menduduki tanah serta ingin mengambil hasil

7 Penggunaan istilah ‘alas hak’ oleh pejabat BPN dan dalam
peraturan pejabat PPAT, adalah penggunaan yang salah. Sebab dengan
demikian, terjadi kesalahan tafsir untuk memperlakukan surat/akta APJB,
sama dengan surat perjanjian atau akta jual beli (AJB). Padahal perbuatan
‘perjanjian pendahuluan’ (voorovereenkomst), tidak ditetapkan dalam
undang-undang (BW/KUHPInd.), sehingga tidak merupakan sebuah
‘rechtstitel’ yaitu suatu alasan sah menurut hukum bagi adanya perbuatan
hukum yang sah.