Page 312 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

A matéria do art. 92, § 3º, do ET encontra semelhança no CC (art. 1.139). Qual
a natureza jurídica dessa preferência, não nos dizem as leis referidas. É direito
pessoal, de eficácia erga omnes ou direito real? A doutrina não se entende, sendo
que alguns defendem a pessoalidade e outros a realidade desse direito, conferindo
quer ao condômino quer ao arrendatário. Unger admite eficácia erga omnes ao
direito pessoal, tendo entendido que o de preferência assim se toma.
Pontes de Miranda defende a teoria de que a preferência é direito formativo
gerador (direito potestativo, na nomenclatura italiana). Diz ele: "Trata-se de direi-
to formativo gerador, com o qual se cria relação jurídica de compra e venda me-
diante declaração unilateral de vontade, com o conteúdo que seria o de outro
contrato de compra e venda, entre o outro contraente e terceiro" (Tratado de direi-
to privado, v. 39, p. 204).
A matéria do art. 92, § 3º, do ET é idêntica à do art. 504 do CC, em que a
preferência origina-se de lei. Isto é muito importante, porque há efeitos diversos da
preferência convencional. Aqui nos interessa apenas a preferência legal.
A preferência outorgada pela lei ao arrendatário é uma garantia do uso econô-
mico da terra explorada por ele, que a lei não quer que vá cair em mãos de terceiros,
estranhos à relação contratual (ET, art. 92). Da maneira como está concebido esse
direito ao arrendatário, não há dúvida que é direito real, pois lhe cabe haver a coi-
sa vendida (imóvel) se a devida notificação não foi feita, do poder de quem a dete-
nha ou adquiriu (ET, art. 92, § 4º). Aliás, depois do art. 313 do antigo CPC de 1939,
primeira parte, parece não haver mais dúvida a respeito da natureza jurídica desse
direito do condômino ou do arrendatário. A violação das normas do art. 504 do CC
e art. 92, § 3º, do ET não se resolve em perdas e danos, como ocorre com a prefe-
rência convencional (CC, art. 518). Alienado o imóvel arrendado, sem a notificação
ao arrendatário, terá este ação para exigi-lo do terceiro que o houver adquirido, se
o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de venda no Re-
gistro de Imóveis, conforme o art. 92, § 4º, do ET. Esta é também a solução dada
na hipótese do art. 504 do CC, citada. Outra não deve ser a interpretação do art. 4 7,
última parte, do Regulamento. As perdas e danos são pela não comunicação e não
pela venda, que pode ou não se desfazer, se assim exigir o arrendatário no prazo de
seis meses. O Regulamento interpretou mal o art. 313 do antigo CPC (640 atual),
como se quisesse dizer que o imóvel, depois de vendido, não podia mais ser exigi-
do e a obrigação se resolve em perdas e danos. O descumprimento da obrigação
não se resolve em perdas e danos, mas na exigência do arrendatário de haver o
imóvel vendido sem sua cientificação, do terceiro que o adquiriu, com infração
legal. A reclamação das perdas e danos, ou da indenização, corresponde ao preju-
ízo decorrente da venda, é direito exclusivo do preferente. A ele cabe decidir se
quer reaver a coisa ou reclamar perdas e danos.
Para que se dê a hipótese do § 3º é preciso que o locador queira vender o imó-
vel arrendado e que haja proposta de terceiro interessado, sem o que não poderá
haver igualdade de condições, compreendendo-se nestas o mesmo preço e garantias.
A preempção deve ser em relação a terceiro estranho ao contrato de arrendamento,
que vai adquirir o imóvel. Aconselhável que a proposta do terceiro, competente-
mente individuada, fosse escrita e assinada por ele, seu representante ou procurador,
indicando-se na proposta as condições e o preço da compra do imóvel arrendado.
De posse dessa proposta, o proprietário comunicará ou dar-lhe-á conhecimento da

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