Page 314 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

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O prazo estabelecido no art. 92, § 3 , é em benefício do arrendatário, para que
possa precaver-se do numerário e examinar a proposta do terceiro, bem como as
condições de venda.
É de indagar-se qual o efeito da notificação de venda ao locatário, quando este
aceita a proposta do proprietário, no prazo legal? Já vimos que a lei criou um novo
tipo de preferência legal ao lado das existentes no direito civil.
Cria-se em favor do locatário um direito real, desde o momento em que aceita
a proposta do proprietário, exercitável a qualquer momento, porque se estabelece
entre ambos um compromisso de compra e venda do imóvel rural, objeto da noti-
ficação, irretratável, análogo ao previsto na Lei n. 649/49. Se o proprietário alienar
o bem rural oferecido depois disso, a outro, então cabe ao arrendatário promitente-
-comprador o direito de exigir que faça a escritura dele, na forma de proposta
aceita, usando para isso do procedimento previsto no art. 640 do CPC.
Isso decorre do princípio legal seguinte: "Nas promessas de contratar, o juiz
assinará prazo ao devedor para executar a obrigação, desde que o contrato prelimi-
nar preencha as condições de validade do definitivo" (art. 1.006 do CPC/39).
A situação apontada é para o caso de o proprietário desejar vender a propriedade
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rural ao locatário e não a terceiro, porque a situação do art. 92, § 3 , do ET é so-
mente em relação a terceiros, estranhos ao contrato.
Incide a lei unicamente nas vendas extrajudiciais, voluntárias, mas nunca ju-
diciais ou compulsórias. Assim, não pode o arrendatário concorrer com o credor
adjudicante, em caso de execução. Não cabe também a preferência, se o imóvel
arrendado for arrecadado na falência e for vendido para pagamento dos credores.
Em nenhuma dessas hipóteses está impedido o arrendatário de fazer seus lances,
para evitar que o prédio vá parar em outras mãos. Em igualdade de condições com
um arrematante, prevalece a regra legal em seu favor.
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Fala-se, no início do § 3 do art. 92, da alienação do imóvel, mas a verdade é que
se trata de venda, pois mais adiante se diz que o proprietário deve dar conhecimento
da venda. De fato, tomar-se-ia difícil aplicar a lei, quando se tratasse de herança,
doação etc. Assim, entendemos que o arrendatário não pode impedir que o proprietá-
rio faça doação do imóvel, que o herdeiro receba em herança, ou mesmo que permu-
te a propriedade com outrem. Assim deve ser, porque na venda há prejuízo para o
arrendatário, o mesmo não acontecendo nos demais casos. Para o proprietário tanto
faz vender a um estranho como para o arrendatário, daí porque o preceito legal em
nada vem ferir o direito de disposição e resguarda sempre o uso produtivo da terra.
A Lei n. 6.649179 resolveu a questão, afastando qualquer divergência doutri-
nária, ao dispor que:
"O direito de preferência, previsto neste artigo, não alcança os casos de venda
judicial, permuta e doação" (art. 24, § 4 ). A atual Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91)
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estabelece em seu art. 32: "O direito de preferência não alcança os casos de perda
da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de
capital, cisão, fusão e incorporação", ampliando as hipóteses em que a preferência
não tem lugar. Por ser norma geral de direito civil, aplica-se aos casos de arrenda-
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mentos rurais, por força do art. 92, § 9 , do ET.
A lei fala em venda, daí indagar-se da obrigatoriedade ou não do proprietário
comunicar o pré-contrato de venda ou de promessa de venda ou promessa de cessão.
A indagação procede, porque pode-se dar o caso de se pretender burlar a lei,

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