Page 318 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

ra da escritura pública ( cf. Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, cit., v.
39, p. 218).
A ação será proposta contra o adquirente, mas será permitida a intervenção do
proprietário arrendador (CPC, art. 50). O réu adquirente terá o prazo de dez dias
para requerer a citação do alienante, contados a partir da propositura da ação pelo
arrendatário. Não é da entrada da ação de preferência em juízo, mas da citação
válida, porque a litis contestatio somente se dá quando isso ocorrer, pois "induz
litispendência" (CPC, art. 219). Os dez dias contam-se então da juntada do mandado
ao processo. As regras sobre prazos processuais incidem aqui.
O prazo de seis meses, contados da transcrição do ato de alienação, somente
se aplica quando não se dá conhecimento da venda ao arrendatário, notificando-se
judicial ou extrajudicialmente. A publicação é suficiente, dado que a lei adotou
critério mais objetivo em relação ao arrendatário do que em relação ao condômino,
quando mandou contar o prazo de seis meses a partir da transcrição. Cabe, portan-
to, ao arrendatário provar que não houve a notificação e que ainda não decorreram
seis meses da data da transcrição.
A venda feita com infração do art. 92, § 4º, do ET constitui ato lícito, com
duplo efeito, como vimos. Mas essa venda, feita nessas condições, é nula ou anu-
lável? A venda feita ao estranho é válida, mas ineficaz em relação ao arrendatário,
desde que este exerça o direito de preempção no prazo de seis meses, na forma do
art. 640 do CPC. O prazo de seis meses é para o exercício do direito de preferência,
isto é, para haver o imóvel arrendado do poder do adquirente e não para a ação de
perdas e danos, como parece deixar ver o final do art. 47 do Regulamento. O direi-
to a perdas e danos é pessoal e, portanto, pessoal a ação. O direito à entrega de
coisa arrendada (imóvel) é real. Aqui o prazo é de decadência e ali é de prescrição.
Se o arrendatário deixa decorrer o prazo de seis meses, caduca seu direito de exigir
do terceiro a entrega da propriedade imóvel arrendada, mas subsiste o direito à
indenização pela falta de notificação da venda ao terceiro. Aqui, a prescrição é a
do Código Civil.
Com isso, fica demonstrado que a venda, com infração do art. 92, § 4º, não é
nula nem anulável, porque o arrendatário não precisa exercer a ação de nulidade
ou anulabilidade, pois tem ação própria para haver o imóvel do terceiro adquirente
(CPC, art. 640). Além disso, se pleiteasse a nulidade da venda, em nada lhe apro-
veitaria, porque o imóvel voltaria à situação anterior à venda, isto é, passaria nova-
mente à propriedade do arrendador. É isso que a lei quer evitar quando lhe dá o
direito de, depositando o preço, exigir do terceiro que o houver adquirido (art. 47
do Regulamento e art. 92, § 4º, da Lei n. 4.504/64). Nivelou o arrendatário ao
condômino (CC, art. 504).
Outro ponto que merece destaque é o referente ao direito de cessão e herança
da preferência estabelecida no art. 92, § 3º, do ET. O art. 520 do CC dispõe:
"O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros". Como o art.
92, § 9º, do ET manda aplicar o CC aos casos omissos, é de se indagar se a prefe-
rência conferida no art. 92, § 3º, está sujeita à mesma regra, em face do silêncio do
Regulamento. Não incide a regra do art. 520 do CC quando a preferência é legal e
na hipótese do art. 519 (cf. Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, cit.,
v. 39, p. 207). De modo que o direito de preferência pode ser cedido, e passa aos
herdeiros do arrendatário somente.

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