Page 319 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

34. Direito de preferência e pluralidade de arrendatários

Se o imóvel rural é arrendado para mais de um arrendatário, o direito de pre-
ferência só poderá ser exercido para a aquisição total da área explorada. A matéria
foi regulada pelo art. 46 do Regulamento. Como consequência desse princípio,
temos que o proprietário do imóvel rural não está obrigado a vender parcela ou
parcelas dele, não só quando houver mais de um arrendatário, como também na
hipótese de um único. O direito de preferência atinge a totalidade da área, por isso
o art. 92, § 3º, do ET fala em imóvel arrendado e não em área arrendada.
No caso de pluralidade de arrendatários, fica assegurado a qualquer deles o
direito de preempção na aquisição do imóvel, se os demais não usarem desse direito.
O interessado ou interessados devem manifestar o desejo da aquisição dentro de
trinta dias, se houve a comunicação ou notificação da venda; caso contrário, no
prazo de seis meses.
Os princípios apontados têm sua fonte no art. 1.154 do CC/16 (CC/02,
art. 517), onde também se determina que a preempção só poderá ser exercida em
relação à coisa no seu todo quando beneficiar dois ou mais indivíduos. Se algum
desses perder ou não exercer o seu direito, poderão os outros utilizá-lo.
Nem o ET nem seu Regulamento solucionam o caso de haver mais de um ar-
rendatário que quiser usá-lo. O art. 517 do CC resolve, em parte, a questão, dizen-
do que aqueles que quiserem exercer o direito de preferência devem fazê-lo na
forma sobredita, isto é, poderão exercê-lo em relação à coisa no seu todo. A mesma
regra poderia ser aplicada em relação ao art. 46 do Regulamento, mas pode acon-
tecer que os arrendatários com direito de preferência não se entendam, dado que
as áreas exploradas são para fins diversos (agrícola e pecuária; para trigo e arroz
etc.). Como então resolver a questão? No silêncio do Regulamento, é de se aplicar
a regra do art. 92, § 9º, e volver as vistas para o CC, e achar nele uma regra que
possa ser aplicada, por analogia, à hipótese aventada.
Ela existe em relação ao condomínio. Aplicada aqui, temos: sendo muitos os
arrendatários que pretendam utilizar o direito de preferência, preferirá o que tiver
benfeitorias de maior valor e, na falta delas, o que ocupar área maior. Se as áreas
forem iguais, quid juris? O imóvel somente poderá ser adquirido pelos arrendatários
que queiram exercer a preferência para a aquisição total da área. Se isso não for
possível, o conflito entre os arrendatários extingue o direito de preempção e o
imóvel será vendido ao terceiro.
Isto ocorre porque o imóvel se torna indivisível, por força do art. 88 do CC.
O direito à preferência é indivisível por força do art. 46 do Regulamento, que
torna indivisível seu objeto (o imóvel arrendado), não podendo ser adquirido
senão por inteiro, de modo que, sendo vários seus titulares, cada um deles so-
mente pode adquiro-lo por inteiro. Isto não quer dizer que fique o proprietário
impedido de vender o imóvel aos arrendatários com direito à preferência confor-
me suas áreas ocupadas, porque o proprietário de imóvel rural arrendado não
está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas. A regra do art. 46 do
Regulamento não incide se as partes convencionarem a preferência sobre as
áreas cultivadas ou exploradas, aplicando as normas sobre preferência constantes
do direito civil.

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