Page 324 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

equivale a uma recusa, liberando o proprietário. Não deve pairar dúvida sobre o
conteúdo da oferta de venda, para que a notificação surta seus efeitos, ou seja, a
sua vinculação ao negócio, como se se tratasse de uma promessa de venda, que se
efetiva pela adesão do arrendatário.
O proprietário deve dar ao arrendatário o conhecimento da venda. Esta comu-
nicação vale como uma proposta de venda, obrigando o proprietário, enquanto o
arrendatário não responder ou recusá-la. Por isso, ele não pode praticar nenhum ato
que viole ou altere aquela oferta, sob pena de nulidade da venda, porque é da na-
tureza do direito de preempção que se abstenha dele.
A lei exige que as condições da oferta sejam iguais às aceitas pelo terceiro,
para haver confronto. Se não houver a oferta real ao arrendatário, fica afastada a
contagem do prazo de caducidade ou preclusivo e este não se iniciou, porque não
preenche os requisitos legais acima apontados.
Se a oferta ou proposta tiver sido convencionada com intuito de fraudar a lei,
apenas para afastar a preferência legal, considera-se irrelevante, é ineficaz e noti-
ficação não houve. Portanto, se a proposta é feita ou convencionada para afastar a
pessoa do arrendatário, este não é obrigado a satisfazê-la, tornando-se por isso de
nenhum efeito para o exercício da preferência. Se a venda se fizer ao terceiro, po-
derá o preferente usar do direito conferido no art. 92, § 4Q.

37. Oferta simulada e direito de preferência
Se o proprietário notifica o arrendatário, dando as condições e preço da venda,
mas depois modifica-as, qual o direito que nasce para o arrendatário?
O Código Rural francês resolve assim o problema: no caso em que o proprie-
tário decide modificar suas pretensões, deve notificar novamente o arrendatário das
novas condições, que dispõe de um prazo suplementar de quinze dias para respon-
der se aceita o novo preço ou condições. Entcmdemos que, no nosso direito, outra
não é a solução. Se o proprietário altera as condições feitas na notificação e vende
o imóvel sem notificar novamente o arrendatário, não vale a notificação, incide
então o§ 4Q, do art. 92. Isto no caso de decurso do prazo do art. 92, § 3Q, e se a
venda é por preço inferior, se superior, vale.
Na lição de Mário Julio de Almeida Lopes, acima citado, o arrendatário con-
tinua com a preferência. Dá o seguinte exemplo: A, promitente, comunicou a B,
promissário, que venderia por 100 e B recusa; se A vier a preparar-se para vender
por 80, B tem a faculdade de preferir.
Outra não é a lição do Des. Jacinto Fernandes Rodrigues Bastos, quando cita
Pinto Loureiro e decisão do Supremo Tribunal de Justiça de Portugal, ao afirmar:
"Do aviso deve constar a especificação do preço e das condições do contrato
indispensáveis para o titular do direito de preferência resolver se há de preferir ou
não (Pinto Loureiro, n. 11 0). Se depois vier a realizar-se o contrato em condições
diversas, não perde o titular, que declara não querer preferir, o direito de preferên-
cia na venda efetuada, a não ser que as condições desta sejam mais onerosas ou de
outro modo tais que aquela declaração se deva considerar extensiva ao contrato
celebrado" (Obrigações, 1977, p. 69).
E acrescenta ao pé da página mais o seguinte: "Nesse sentido decidiu ainda o
Supremo Tribunal de Justiça de Portugal a 7-11-1904 (cf. Revista de Justiça, 9:326,
citado por Pinto Loureiro), entendendo que a notificação deve, celebrando o con-

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