Page 329 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

Se o imóvel é igual ao módulo, não pode o proprietário vender parte a terceiro,
porque, "para fins de transmissão a qualquer título, nenhum imóvel poderá ser
desmembrado ou dividido em áreas de tamanho inferior ao módulo" (art. 8Q da Lei
n. 5.868172), bem como o arrendatário de outra parte não tem direito de preferência
sobre a área desmembrada, porque a venda é nula. Nem mesmo para anexar ao
prédio confrontante, porque a área restante é menor que o módulo, incidindo a
norma legal, igualmente, e além disso vai contra o princípio da indivisibilidade do
módulo, porque o imóvel rústico em tal situação não reúne em si todas as condições
de que o proprietário há mister para tirar dele todas as vantagens e utilidades que
encerra (ET, art. 65). A matéria sobre a indivisibilidade do módulo está mais bem
exposta no nosso trabalho Direito agrário brasileiro (Cap. 13, p. 219, Saraiva).
O art. 65 referido, combinado com o art. 8Q da Lei n. 5.868172, não permite,
para transmissão a qualquer título, que o imóvel rural seja desmembrado ou divi-
dido em área menor que o módulo. Então, pergunta-se, pode o proprietário consti-
tuir um usufruto de uma área menor que o módulo? Caso afirmativo ou negativo,
é válido o contrato de usufruto?
Nosso direito agrário é omisso a respeito, mas se pode tirar do princípio dos
artigos referidos a regra que deva ser adotada, no caso de se verificar tal hipótese.
Não pode ser desmembrado ou dividido, ou seja, ser fracionado em área menor
que o módulo calculado para o imóvel ou fração mínima de parcelamento. Parcelar
é fracionar, por isso o art. 1.376 do CC português de 1967, que adota a mesma
regra do art. 65, dispõe:
"Os terrenos aptos para cultura não podem fracionar-se em parcelas de área
inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fi-
xada para cada zona do País; importa fracionamento, para este efeito, a constituição
de usufruto sobre uma parcela do terreno".
Importa desmembramento ou divisão a constituição de usufruto sobre uma
parcela do imóvel rural, inferior ao módulo, porque se trata de uma imposição de
ônus real sobre o imóvel, que prejudica a boa exploração dele, em prejuízo da
produtividade. Além disso, o domínio útil é domínio, portanto deve obedecer à
regra do art. 65. Certo o CC português quando equipara a constituição de usufruto
ao fracionamento ou divisão do imóvel rural.

41. Fraude e simulação ao direito de preferência
Pode acontecer que o proprietário queira eliminar o arrendatário, usando por
isso de meios fraudulentos ou simulados, tais como manifestando sua intenção de
vender ao arrendatário por preço irreal ou simulado, apresentando a ele uma pro-
posta exagerada no preço do imóvel, fazendo com que o arrendatário se afaste da
competição. Qual a situação do arrendatário, se o imóvel for vendido por preço
inferior? Trata-se de simulação fraudulenta, decorrente do conluio entre o proprie-
tário e terceiro adquirente. O arrendatário tem ação para, dentro do prazo de quatro
anos, a contar da transcrição no Registro de Imóveis (CC, art. 178, § ~.V, b ), provar
a simulação. A ação é de anulabilidade da venda, porque é anulável o ato jurídico,
por vício resultante de simulação (CC, art. 147, 11). A situação aqui é diferente
daquela prevista no art. 92, § 4Q, do ET. O terceiro adquirente é litisconsorte neces-
sário, porque faz parte da simulação e porque contra ele pode ser exercida ação de
perdas e danos.

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