Page 327 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

Se o arrendante é o promitente-vendedor, e pretende ceder seus direitos a ter-
ceiro, deve antes notificar o arrendatário da cessão, para que este exerça seu direi-
to de preferência. Caso não faça e ceda os direitos, cabe ao arrendatário no prazo
de seis meses, a contar da inscrição da cessão no Registro de Imóveis do local do
prédio, exercer a preferência e adjudicar para si o imóvel arrendado, depositando
o preço em dinheiro, conforme a escritura de cessão.
Se a cessão for dos direitos hereditários do imóvel pertencente ao arrendador
morto, quid juris?
O arrendatário, embora continue no imóvel, por força do art. 92, § 5Q, do ET,
não tem direito de preempção, porque a herança é indivisível, salvo se houver um
só herdeiro. Havendo mais de um herdeiro, a indivisibilidade do direito do herdei-
ro impede seja ele reclamado, coisa que somente é possível depois da partilha.
Feita esta e registrada, começa então a fluir o prazo de seis meses para o arrenda-
tário exercer a preferência, na forma do art. 92, § 4Q, do ET.
Não é de se confundir com a hipótese referida antes, da cessão feita pelo
promitente-comprador de seus direitos, ou cessão da promessa de compra e venda,
porque aqui o imóvel é certo e determinado: "de outra parte, embora haja cessão
de direitos sobre determinado bem, não se pode olvidar que o direito do herdeiro
é indivisível, isto é, tem ele direito a uma parte determinada da herança, mesmo
porque somente após a partilha é que fica concretizado o seu quinhão (Carvalho
Santos, Código Civil interpretado, v. 22, p. 78). Mas, se o cessionário, no lugar do
herdeiro, é contemplado com o bem individuado e indicado (res certa), eficaz
tornou-se a venda (Washington de Barros Monteiro, Direito das sucessões, p. 278)".
Tornada eficaz a venda com a transcrição da partilha do cessionário do direito
hereditário, nasce daí o direito de preferência do arrendatário.
A 3ª Câm. do antigo 2Q TACSP assim decidiu a espécie, a nosso ver, correta.

39. Contra quem deve ser proposta a ação de preferência
Alguns Tribunais do País têm entendido que se trata de litisconsórcio passivo
necessário, por isso a ação do arrendatário deve ser proposta contra o vendedor-
-arrendante e o adquirente. Quando isso não ocorre, anulam o processo a partir da
citação, causando demora no deslinde do feito.
A Câm. Civ. Especial do TJRS, na Ap. 23.683, de S. Vicente do Sul, anulou a
ação a partir da citação, por não ter sido citado o proprietário-arrendador, na ação
proposta pelo arrendatário. Houve oRE 63.287, que não foi conhecido. Aí se dis-
cutia a necessidade da citação do vendedor, antigo proprietário do imóvel arrenda-
do, para integrar a lide, mas infelizmente o Pretório Excelso perdeu a oportunidade
de se manifestar sobre tão relevante matéria, embora recebido o Recurso Extraor-
dinário pelo Presidente do Tribunal de Justiça.
Nessa Ap. 23.683 o relator insiste em dizer que é necessária a citação dos
proprietários, precisamente contra os quais "a ação deve, e deveria, ter sido movida".
A ementa do acórdão que anulou o feito está assim redigida: "Sendo o proprietário
e arrendante o principal responsável pela infração legal, a ele e aos adquirentes deve
ser endereçada a ação e não o foi, razão por que se deu provimento à primeira
apelação, para anular o processo a partir da citação inicial, e se julgou prejudicada
a segunda apelação" (RTJ, 94:233).

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