Page 332 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

tário (cf. A. Ruiz, Instituições, cit., p. 288). Justifica-se essa medida da mesma
forma que a já examinada, dos pacta protimeseos, em favor dos foreiros e arrenda-
tários, sendo que para estes dependia a preferência do acordo de vontades. Havia
uma grande preocupação em manter o aldeão no cultivo da terra, mas dever-se-ia
compensá-lo com direitos que reconhecessem como fazendo parte do solo o trabalho
nele incorporado durante anos. Essas medidas, no fundo, tinham origens econômicas
e sociais, visto que visavam proteger o operário-agricultor que cultivava e melhora-
va a terra concedida, com seu trabalho e de seus familiares. O trabalho era um bem
como qualquer outro e se incorporava ao solo (superficies solo cedit). Era uma
benfeitoria construída sobre o terreno alheio, portanto devia incorporar-se a ele e
tomava-se assim seu acessório. Daí o direito de reter o terreno cultivado, tanto por
parte do enfiteuta como do arrendatário, quando fosse vendido. Do caráter conven-
cional, passou ao legal. No direito agrário, a proteção alcança tanto o contrato es-
crito como o verbal, por tempo certo ou não. O CC, em seu art. 576, somente pro-
tege o arrendatário se houver cláusulas de sua vigência no caso de alienação e
constar de registro público. Isso não se dá no arrendamento rural, porque o novo
proprietário é obrigado a respeitar o contrato. Não se exige mais, tanto no arrenda-
mento como na parceria, que no contrato conste tal cláusula de vigência em caso de
alienação, porque o novo adquirente não pode desrespeitar o contrato e desapossar
o arrendatário ou parceiro-outorgado (ET, art. 92, § 5Q, e art. 15 do seu Regulamen-
to). A regra se estende a todos os contratos agrários, porque "a alienação do imóvel
rural. .. não interrompe os contratos agrários ... "(Regulamento, art. 15).
A morte do proprietário também não interrompe o contrato agrário. É um velho
princípio, como apontamos acima. O art. 1.198 do CC/16 (v. CC/02, art. 577)
dispõe que, morrendo o proprietário, transfere-se aos seus herdeiros o arrendamen-
to por tempo determinado. Essa regra cede diante da norma especial do art. 92,
§ 5Q, do ET. A lei nova foi mais radical. Alterou o CC nesta parte. O conflito exis-
tente entre ambos resolve-se pela incidência da nova lei especial (LINDB, art. 2Q,
e Regulamento, art. 26, parágrafo único).
As medidas decorrentes do ET e de seu Regulamento são em benefício dos
arrendatários e parceiros rurais, de modo que, a todo momento, nos contratos por
tempo indeterminado, podem eles desocupar o imóvel arrendado ou dado em par-
ceria. O mesmo não se dá se o arrendamento ou parceria são por prazo certo, de-
terminado, porque terão de pagar, proporcionalmente, a multa prevista no contrato
(CC, art. 571).
Os meios de aquisição da propriedade imóvel continuam os mesmos e regula-
dos pelo CC, bem como por lei especiais, como o caso da promessa de compra e
venda (Lei n. 649/49).
Diante do respeito ao contrato, o novo adquirente não pode mais usar do re-
médio possessório contra o arrendatário ou parceiro-outorgado para haver o imóvel
adquirido. No entanto, pode usar a ação de despejo na forma do art. 32 do Regula-
mento (Dec. n. 59.566/66). A orientação anterior era em sentido contrário, porque
o contrato não se prorrogava, e a detenção, findo o prazo, era ilegal e constituía
esbulho, daí a ação de imissão de posse. O novo proprietário do imóvel não é obri-
gado a indenizar benfeitorias feitas pelo arrendatário ou parceiro, antes da transfe-
rência da propriedade, salvo se a isso se comprometeu, expressamente. Isto não
implica violar o direito do arrendatário conferido no art. 95, VII, do ET
e art. 25, § 1 Q' de seu Regulamento, porquanto são duas situações distintas.

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