Page 334 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

44. Imposição de ônus real

Refere-se a lei à imposição de ônus real ao imóvel, para dizer que ele não inter-
rompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria (ou dos contratos
agrários, art. 15 do Regulamento).
A instituição de ônus reais sobre o imóvel arrendado, dado em parceria ou obje-
to de qualquer outro contrato agrário, não interrompe o contrato de seu uso e gozo.
O ônus é direito de crédito que consiste em direito à prestação ligada ao bem,
semelhantemente - não identicamente - ao direito hipotecário. Não há direito real
de garantia nos ônus reais; há concentrabilidade da execução forçada e
privilégio (cf. Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, v. 18, p. 225).
A lei fala em ônus reais quando parece referir-se a direitos reais que não a
propriedade do imóvel rural. A lei se orientou por erro antigo de alguns autores que
consideravam direitos reais os ônus reais, inclusive nosso Lafayette (Direito das
coisas,§ 1Q, item 4, c). Portanto, quando se fala no art. 92, § 5Q, do ET e art. 15 de
seu Regulamento, de instituição ou imposição de ônus reais ou ônus real ao imóvel,
quer dizer que são os direitos reais limitados, porque da propriedade é que tratou
o mesmo parágrafo, quando se referiu à alienação.
A imposição de direito real sobre o imóvel arrendado, ou dado em contrato
agrário, nada tem que ver com os mesmos ônus que já existiam sobre ele e que
passam com ele para o domínio do adquirente, mas se refere àqueles direitos reais
conferidos a alguém, tais como a enfiteuse (CC/16, art. 678), as servidões, o usu-
fruto, o uso, a habitação, o penhor, a anticrese, a hipoteca (CC, art. 1.225), bem
como o fideicomisso (CC, art. 1.953) e a retrovenda (CC, art. 505).
Os adquirentes dos direitos reais (ou a instituição desse direito sobre o imóvel
rural, objeto de contrato agrário), por força do art. 92, § 5Q, do ET e art. 15 do seu
Regulamento, são obrigados a respeitar os contratos agrários vigentes à época de
sua constituição, ficando sub-rogados nos direitos e obrigações do proprietário.
Examinaremos alguns desses direitos, rapidamente, para se ter uma ideia do
alcance da regra em exame, ressalvados aqueles que não afetam a substância do
contrato agrário.
O primeiro é a enfiteuse ou aforamento (CC/16, arts. 678 e 2.038 do CC/02),
cuja história já foi bosquejada em páginas anteriores (item 41 ). A enfiteuse é direito
real de posse, uso e gozo pleno do imóvel alheio. Era o ius in re aliena mais amplo
até o advento do ET, que, pelo seu Regulamento, estabeleceu regra idêntica àquela
do art. 681 do CC, quando disse: "Nos casos em que o arrendatário é o conjunto
familiar, a morte de seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naque-
le conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do
mesmo" (art. 26). Dá-se a enfiteuse por ato inter vivos ou de última vontade, em que
o proprietário atribui o domínio útil do imóvel rural a alguém, mediante o pagamen-
to de uma renda anual, certa e invariável, denominada canon. A finalidade da enfi-
teuse foi a exploração econômica de terras não cultivadas. Só muito mais tarde foi
que alcançou os terrenos destinados a edificações. Por isso, o adquirente do domínio
útil visa usar e fruir do imóvel enfitêutico, daí a razão do art. 92, § 5Q, do ET.
À primeira vista, parece que o imóvel arrendado, dado em parceria ou em
contrato agrário, não possa ser objeto de enfiteuse, pois em regra são terras culti-
vadas, quando a lei civil dispõe que "só podem ser objeto de enfiteuse terras não

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