Page 331 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

impunha a renovação periódica da concessão. Isto era prejudicial ao enfiteuta, por-
quanto aumentava o cânon, cada vez que se renovava a concessão, o que não ocorria
na outra hipótese. Como resultado disso, surgiu a fusão de ambos - arrendamento e
enfiteuse- com o nome de ius emphyteuticarius, ficando assim dispensável a reno-
vação, e a concessão corresponde ao ius perpetuum. Essa criação genial do direito
romano, para resolver aquela situação desigual entre o ius perpetuum e o ius em-
phyteuticarius, fez com que o direito justinianeu impusesse ao enfiteuta a obrigação
de denunciar ao proprietário toda a transferência do ius emphyteuticarius e concedes-
se um direito de preferência (aqui nasce o nosso direito de preempção), que consiste
na faculdade de extinguir o ius in re, pagando a mesma soma oferecida pelo adqui-
rente (nas mesmas condições de nosso direito moderno). Se tal direito não fosse
exercido, percebia o proprietário uma indenização, denominada laudemium, equiva-
lente a 2% do preço pago pelo terceiro, novo enfiteuta (cf. A. Ruiz, Instituições, cit.).
Fácil se toma, depois dessa digressão histórica, compreender como o direito
de preferência passou para o arrendatário e seus sucessores, nas leis apontadas e
agora em exame. A fonte, como se viu, é a enfiteuse, que conferia o ius protimeseus
ao proprietário- e também ao enfiteuta, consistente no pacta protimeseos, pelo
qual as partes convencionavam que, em caso de comprador vender a coisa que ele
vem de adquirir, o vendedor teria direito à preferência sobre qualquer outro com-
prador, se oferecesse também boas condições.
Este pacto produz efeitos análogos ao de retrovenda, que lhe é muito posterior,
embora não se confunda com ele. O pacta protimeseos nascia da vontade das par-
tes, podia ser feito por testamento ou decorria de lei. Neste caso, o exemplo típico
é a enfiteuse, porque a lei impunha o dever do enfiteuta vender a terra explorada
ao senhorio. Era um direito real que se conferia ao proprietário ou senhorio direto,
e real também a ação para haver a coisa vendida com essa infração. A fusão daque-
les dois jures tomou fácil transferir para o arrendamento o mesmo direito de
preferência, de modo que, além da convenção, a lei estabeleceu, em favor do ar-
rendatário, um direito de preempção ou prelação (preferência), que não pode ser
violado (ET, art. 92, § 3º, e Código Rural francês, arts. 790 a 801).

43. Sub-rogação do adquirente. Art. 92, § 5~, do ET
"A alienação ou imposição de ônus real ao imóvel não interrompem a vigência
dos contratos de arrendamento e parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos
direitos e obrigações do alienante" (ET, art. 92, § 5º).
Caso o arrendatário não se interesse na compra do imóvel arrendado, pode ele
ser vendido a terceiro, porém, este é obrigado a respeitar o arrendamento, ressal-
vados os casos de despejo. Essa proteção legal ao arrendatário é antiga. Já vamos
encontrá-la nas concessões das terras públicas, bem como das particulares, repre-
sentadas pelo direito de superfície. Concedia-se ao particular a faculdade de cons-
truir sobre o solo alheio, mediante contrato. Essa concessão foi concebida como
locação e não originava nenhum direito real. O efeito era vincular os contratantes
-o cedente e o cessionário-, ou seja, o dono da propriedade e o superficiário, e
com eles os seus herdeiros, mas sem a possibilidade de que a relação jurídica con-
tinuasse entre os sucessores a título particular. Para evitar as consequências desta
limitação foi necessário que, ao transmitir a propriedade a um terceiro, o proprie-
tário garantisse o uso e gozo do superficiário, mediante a promessa do novo proprie-

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