Page 335 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

cultivadas". Não é assim. De fato, a enfiteuse ou aforamento visa a exploração das
terras pelo foreiro, mas nada impede que o proprietário atribua-lhe o domínio útil
do imóvel, por contrato ou por ato de última vontade, mesmo que ele já seja obje-
to de contrato agrário. Se isso ocorrer, o foreiro sub-rogar-se-á nos direitos e obri-
gações do senhorio direto, devendo por isso respeitar os ocupantes do imóvel, le-
galmente investidos e com o direito de despejá-los, nos casos previstos no art. 32
do Regulamento ao ET. O preço do arrendamento ser-lhe-á pago, ficando o foreiro
responsável apenas pela renda anual.
O foreiro dispõe do domínio útil do imóvel arrendado ou dado em contrato agrá-
rio, portanto tem plena liberdade de escolha do meio com que há de alcançar o melhor
desfrute do fundo concedido, podendo arrendá-lo ou dar em parceria etc., sem a in-
tervenção do senhorio direto. Se assim é, deve respeitar o contrato agrário existente
antes de investir ou instituir o direito real. A lei é coerente quando estende o respeito
aos contratos agrários não só à alienação da propriedade, mas também à instituição
dos direitos reais que possam recair sobre os imóveis, ou seja, daquelas parcelas in-
tegrantes do imóvel rural que dele se destacam, sem perder a qualidade primitiva.
Quando a lei dispõe que a alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não
interrompe a vigência do contrato agrário, quer apenas impedir que o novo senhorio
do imóvel se apodere das terras, imediatamente, desrespeitando as obrigações assu-
midas pelo alienante ou instituidor do ônus real. Os contratos continuam em vigor
depois da alienação ou instituição do direito real, salvo os direitos de rescisão ou
denúncia do contrato agrário para exploração do imóvel diretamente ou por descen-
dente (ET, art. 95, V).
Ainda no tocante à enfiteuse, somente interessa, agora, a preferência prevista no
art. 684, diante da disposição do art. 92, § 3º, do ET.
Caso o senhorio direto queira vender o domínio ou a sua propriedade ou dar
em pagamento, a quem compete o direito de preferência?
O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil,
sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção (CC/16,
art. 683). Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de que-
rer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento (CC/16, art. 684).
Comparando-se essas disposições do CC com aquelas do ET, parece que haverá
conflito quando surgir a hipótese apontada. Mas tal não se dá.
A lei destaca duas situações. Cabe ao arrendatário somente a preferência em
caso de venda do domínio total do imóvel (Regulamento, art. 46). De modo que,
quando a propriedade está desmembrada, não existe o direito de preempção do
arrendatário. A razão se encontra no art. 92, § 5º, quando manda que o detentor do
domínio útil ou do direito real limitado respeite os contratos agrários existentes
(Regulamento, art. 15).
Quando a venda deva ser feita na forma do art. 684 do CC/16, o enfiteuta pre-
fere o arrendatário, porque aí se verifica uma consolidação da propriedade e o fo-
reiro não é estranho. A preferência do arrendatário somente se verifica quando
concorre com estranhos na aquisição do imóvel todo, arrendado. A situação do
enfiteuta é semelhante à do condômino prevista no art. 504 do CC/02.
Se o enfiteuta quer ceder ou alienar a terceiro o domínio útil, incide a norma do
art. 683 do CC/16. Mas, se o senhorio não quer exercer o direito de opção, quid juris?

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