Page 338 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

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CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

gado está resolvida, quando o proprietário fizer recair algum ônus real sobre o
imóvel ou mesmo venha a aliená-lo.
O usufruto é um desmembramento do domínio, portanto uma alienação de
direitos, porém não no sentido dado pelo art. 92, § 5º, do ET, porque aí se faz a
diferença entre a alienação total do imóvel e aquela que se constitui nos "ônus reais".
Aqui se ressalva a situação do arrendatário ou parceiros, antes da constituição do
usufruto ou qualquer ônus real sobre o imóvel arrendado, de modo que, se este
estiver arrendado à época da constituição do usufruto, o usufrutuário deve respeitar
o arrendamento, por força do art. 92, § 5º. No entanto, isso nem sempre ocorreu,
porque, "se a cousa dada em usufruto se achava anteriormente arrendada, o usufru-
tuário não era obrigado a respeitar o arrendamento" (M. I. Carvalho de Mendonça,
Usufruto, uso e habitação, Livr. Cons. Candido de Oliveira, 1922, p. 159).
Em continuação, diz: "E a razão é simples. O usufrutuário não foi parte no
contrato; depois, o arrendatário não adquiriu direito real e, portanto, nada pode opor
ao usufrutuário que o adquire de seu lado na maior amplitude" (Usufruto, cit.).
O art. 92, § 5º, adotou o direito moderno, que é o princípio oposto; "o usufru-
tuário deve respeitar os arrendamentos feitos pelo proprietário", é a lição de
Carvalho de Mendonça, citando no mesmo sentido os Códigos Civis do Chile,
art. 792; da Colômbia, art. 51 O; do Uruguai, art. 506; e alemão, art. 1.056.
Essa orientação decorre do princípio de que o arrendamento, feito pelo
usufrutuário, extingue-se ou resolve-se no fim do usufruto ou extinto este na forma
legal, sem que o arrendatário possa ter qualquer direito contra ele, porque tinha pleno
conhecimento de que o imóvel pertencia a outrem e que tratava com o usufrutuário.
Antes da regra do art. 95, § 5º, do ET, e do art. 7º da Lei n. 6.649179, não
havia em nosso direito nenhuma norma sobre essa matéria, porque nosso CC, no
capítulo sobre arrendamento ou usufruto, nada disse a respeito, foi omisso sobre a
locação do usufruto. Foi a Jurisprudência, calcada na doutrina exposta por Fubini,
que desbravou a contenda, orientando-se no sentido acima exposto por Carvalho
de Mendonça, alcançado pelo art. 7º da Lei n. 6.649 e, atualmente, pelo art. 7º da
Lei n. 8.245/91.
É de se estranhar tal omissão, porque, além dos Códigos citados, "no direito
romano, como nos Códigos modernos, a regra que domina a espécie é que a locação
do usufruto cessa com este" (Carvalho de Mendonça, Usufruto, cit., p. 160, n. 97).
Passemos agora à questão fundamental, que é saber se o contrato de arrenda-
mento feito pelo usufrutuário vige após a extinção do usufruto, por qualquer causa
legal, antes do termo do contrato de arrendamento ou parceria.
A doutrina era no sentido apontado: extinto o usufruto, extingue-se o arrenda-
mento por qualquer causa. O fundamento dessa orientação, em nosso direito civil,
estava no art. 1.197 do CC/16, que dispunha:
"Se, durante a locação, for alienada a coisa, não ficará o adquirente obrigado
a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso
de alienação, e constar de registro público" (v. CC/02, art. 576).
Assim argumenta M. I. Carvalho de Mendonça: "Se o novo adquirente da
cousa não é obrigado a respeitar a locação anterior, muito menos pode ser a isso
obrigado o nu-proprietário que tenha já direitos firmados antes da locação contra-
tada pelo usufrutuário.

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