Page 326 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

tação do feito, sob pena de extinção de seu direito (JTA, 37:252). No entanto, o
Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem outra orientação, quando afirma que a
venda a prazo resulta de condições personalíssimas dos contratantes, pelo que não
pode pretender o preferente que a ele se transfira a confiança que o vendedor de-
posita no terceiro ao qual concede o prazo para o pagamento do preço. Tanto é
assim que a lei estabelece como condição para o exercício do direito de preferência
o depósito do preço (RF, 248:302). Quando a lei fala nas mesmas condições, quer
se referir ao preço fixado na compra e venda e constante da escritura transcrita,
porque o objeto da obrigação é indivisível. Não se deve confundir o preço com a
forma de pagamento, que é outra coisa muito diferente. O pagamento do preço pode
ser parcelado, mas ele continua uno em seu todo. Por isso, não pode o arrendatário
pretender uma vantagem personalíssima conferida ao estranho, em seu favor. Por
isso, para ter direito à preempção do art. 92, § 4º, do ET deve depositar o preço,
não as prestações devidas, à medida que se forem vencendo. O preço é o estipula-
do para o negócio e não a forma de seu pagamento. Se, por hipótese, parte do pa-
gamento for representada por promissórias, com avalistas, pode não convir ao
proprietário que o arrendatário use do mesmo processo, por não lhe convir e não
aceitar o avalista, ou fiador, se for o caso. São condições personalíssimas que não
se transferem a terceiros, salvo consentimento do proprietário. A obrigação é una
e indivisível, portanto o preço segue-lhe a esteira, porque integra o seu conteúdo.
A razão está com o Egrégio Tribunal mineiro, cujos fundamentos são irrespondíveis.
A lei fala em notificação da venda, daí indagar-se da possibilidade de exercer-
-se a preferência no caso de promessa de venda, ou cessão de direitos?
A Lei n. 649/49 equiparou a promessa de venda e cessão de direitos de imóveis
não loteados à de compra e venda, desde que os contratos sejam inscritos a qualquer
tempo no Registro de Imóveis. É um direito real oponível a terceiros, e lhes confe-
rem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos arts. 16 do Decreto-lei n.
58, de 10-12-1937.
Embora a lei se refira à venda no art. 92, §§ 3º e 4º, entendemos que o proprie-
tário que prometa vender ou ceder direitos sobre imóveis rurais arrendados, sem
cláusulas de arrependimento, deve notificar o arrendatário da promessa de venda,
ou cessão de direitos, para que este possa exercer o direito de preempção, tanto por
tanto, ou seja, em igualdade de condições com o promitente-comprador ou promi-
tente-cessionário. Na falta de notificação, o arrendatário terá o prazo de seis meses,
a contar da inscrição do ato competente no Cartório do Registro de Imóveis, para
exercer a preferência.
Se tencitma vender o imóvel arrendado, deverá o promitente-vendedor notificar
o arrendatário da promessa de venda, para que este, no prazo de trinta dias, diga se
aceita ou não a proposta, sob pena de caducidade.
A Câmara Especial do TJRS na AC 23.683, de São Vicente do Sul, também
entendeu que o arrendatário tinha direito de preferência na promessa de compra e
venda, adjudicando ao arrendatário o imóvel prometido a vender a terceiro, estranho
à relação contratual.
O STF, no RE 85.049 (RTJ, 94:219), também admitiu a tese acima exposta,
embora tenha reformado a decisão da Câmara Especial na Ap. 23.683, porque a
promessa de compra e venda tinha sido contratada antes da vigência do ET e em
defesa do princípio constitucional do direito adquirido e do ato jurídico perfeito.

324