Page 325 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

trato em condições não constantes dela, ter-se como não feita. Tratando-se, afinal, de
contrato em condições diferentes, será necessário para ele nova notificação; a anterior
valia apenas para o contrato tal como fora anunciada" (nota 4). Como vimos, o Código
Rural francês adotara a mesma lição, quando determinou nova notificação no art. 797.
Lição que deve ser adotada pelo direito brasileiro, tanto em face do ET como da Lei do
Inquilinato (v. Oswaldo & Silvia Opitz, Locação predial urbana, Saraiva, 1981).
Se o arrendatário aceita a oferta do proprietário e este vende o imóvel arrenda-
do a terceiro, quid juris? A venda é anulável, porque a proposta de contrato obriga
o proponente (CC, art. 427). O arrendatário pode pedir a nulidade da venda e a
adjudicação do imóvel, na forma do art. 639 do CPC, no prazo de quatro anos
(art. 178, do CC), a contar da transcrição, que é o dia em que se fraudou a lei e se
realizou o ato de venda. Não incide aqui o§ 4Q do art. 92, cuja hipótese é a falta de
notificação ou em que esta seja ineficaz, como vimos acima.
Pode optar pela indenização por perdas e danos, em vez da adjudicação na
forma do art. 47 do Regulamento do ET (Dec. n. 59.566/66).

38. Efeitos da falta de notificação. Art. 92, § 4Q, do ET
"O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço,
haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da
transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis" (ET, art. 92, § 4Q).
A hipótese é para o caso de não se notificar a venda ao arrendatário. O proprie-
tário-arrendador é obrigado a comunicar sua intenção de vender o imóvel rural
arrendado, na forma legal, ou seja, notificação judicial ou outra de que derive re-
cibo, pena de nulidade. O conhecimento verbal é nulo, porque desvestido da forma
prescrita em lei.
Vimos que a notificação, sem as formalidades legais, é nula e de nenhum efei-
to, portanto incide o § 4Q, pois é como se não houvesse notificação. Igualmente, se
o proprietário vende o imóvel antes de decorrido o prazo de trinta dias conferido
ao arrendatário para a resposta.
Se o arrendatário toma conhecimento da venda, por meio da transcrição da
escritura no Registro de Imóveis, deve exercer seu direito de preempção no prazo
de seis meses, a contar desse ato, sob pena de caducidade.
Para tanto é mister depositar o preço. O preço de que cogita o§ 4Q do art. 92
do ET é o preço da venda, consignado na escritura, e não outro. Ademais, a refe-
rência - igualdade de condições - constante do § 3Q, do mesmo artigo, reforça
esse entendimento. Para que se exigisse mais do que isso, mister seria que a lei
fizesse referência expressa, como acontece com a Lei n. 8.245/91, em seu art. 33,
ao dispor: "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de
transferência, haver para si o imóvel locado". Portanto, não procede a exigência do
depósito das despesas feitas com a venda, tais como impostos, taxas etc.
A lei exige o depósito do preço, como vimos; daí indagar-se se é o preço total
estipulado na escritura, ou se é aquele feito parceladamente pelo terceiro adquiren-
te. A indagação procede, porque pode acontecer que a venda seja a prazo e em
prestações. O Tribunal do Rio Grande do Sul entende que o arrendatário que acio-
na o comprador deve requerer o depósito das prestações vencidas durante a trami-

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