Page 315 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

usando-se do pré-contrato para afastar o arrendatário. Na primeira hipótese, ainda
não nasce para o arrendatário o direito à preferência, porque não tem o pré-contra-
tante a aquisição nem o direito de obrigar o arrendador a lhe dar a escritura do
imóvel arrendado, mas o proprietário fica obrigado a comunicar, porque, "mani-
festada a vontade de alienar do proprietário deverá notificar o arrendatário" (Regu-
lamento, art. 45). Na segunda hipótese, a coisa muda de figura, porque então é
obrigatória a notificação e a contramanifestação do arrendatário, porque o pré-
-contrato toma a forma de uma promessa de venda ou promessa de cessão. Aí pode
o preferente exercer seu direito de preempção, porque o pré-contrato, por força do
art. 640 do CPC, obriga o promitente-vendedor a cumprir a obrigação, ou seja, dar
a escritura definitiva, e, caso não o faça, a sentença o adjudica.
Não pode o proprietário dar o imóvel arrendado em pagamento de dívida, pois
a dação em pagamento equivale a venda. A lei, neste caso, impõe ao proprietário o
dever de notificar o arrendatário, para que possa habilitar-se na transação, em
igualdade de condições. O princípio vem do CC (art. 513) aplicável aqui por força
do art. 92, § 9º.
O arrendatário não pode concorrer com o condômino, por força do art. 504 do
CC, porque aí não se trata de compra do imóvel, mas de parte ideal dele, quando
indivisível (Oswaldo & Silvia Opitz, v. comentários ao art. 65 do ET in Princípios
de direito agrário).
Se o imóvel for divisível, o arrendatário concorre com o condômino, que no
caso se equipara ao estranho. Se o arrendatário for também condômino, terá
preferência a qualquer outro condômino, aplicando-se a norma do § 3º do art. 92
do ET. O direito de preferência estabelecido no art. 92, § 3º, é uma garantia ao uso
produtivo da terra.
Não se aplica o§ 3º do art. 92 quando se der a hipótese do art. 1.322 do CC,
porque se trata de venda compulsória do imóvel indivisível. Se o imóvel for indi-
visível, ou se tomar, pela divisão, impróprio ao seu destino, podem os consortes
adjudicá-lo a um só, desde que consintam. Mas, no caso de não se acertarem, será
vendido e repartido o preço. Prefere na venda, entre os condôminos, o que tiver no
imóvel benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior, sempre
em condições iguais de ofertas. De modo que, se o arrendatário quiser competir,
deve oferecer lance maior do que o condômino preferente, pois nada impede que
concorra com eles.
A venda do imóvel nessas condições impõe ao condômino interessado sua
presença à praça para oferecer seu lance ou esperar que o bem seja vendido e, no
final da praça, usar de seu direito de preferência, visto que será citado na ação em
que será feito o pedido de venda.
É condição sine qua non, para o exercício da preferência, a necessidade de
prova de estar o autor incluindo em uma das hipóteses previstas no dispositivo legal
(ET, art. 92, §§ 3º e 4º).
31. Pacto de preferência
Nada impede que as partes convencionem o pacto de preferência, tal como está
na lei, em contratos de arrendamento ou parceria rurais, de modo que os arrenda-
tários ou parceiros agricultores ficam na situação de poder comprar o imóvel se o
proprietário for aliená-lo a terceiro. Isso se dá porque já anotamos que a preferência

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