Page 346 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

Fubini considera nula tal cláusula, mesmo limitada ao período do usufruto, por
influir sobre a reta administração da coisa. Com mais razão ainda quando, além do
preço vil, acrescenta-se um prazo exagerado, que toma quase impossível o uso e
gozo do imóvel pelo nu-proprietário, quando se extinguir o usufruto e tenha de
respeitar o arrendamento. No direito italiano antigo, onde a questão foi levantada,
havia o art. 493 do CC, que dispunha:
"Os arrendamentos feitos pelo usufrutuário por tempo que exceda de cinco
anos não serão respeitados em caso de extinção de usufruto, senão pelo quin-
quênio que esteja transcorrendo em tal momento, computando o primeiro
quinquênio do dia em que principie o arrendamento, e os sucessivos desde o
dia em que termina o precedente".
No direito brasileiro não há regra semelhante, apesar de se fixar o prazo míni-
mo de duração do arrendamento ou parceria, que, no silêncio das partes, será no
mínimo de três anos. A nossa jurisprudência se orientou no sentido da extinção do
arrendamento, extinto o usufruto, de modo que o nu-proprietário não está obrigado
a respeitar o arrendamento, mesmo que não tenha decorrido o prazo mínimo legal
do art. 13, 11, do Regulamento ao ET, Decreto n. 59.566/66, salvo a hipótese do
art. 7º da Lei n. 8.245/91.
A orientação do direito alemão é semelhante à do art. 493 do CC italiano.
Assim, "se o usufrutuário alugar ou arrendar um prédio além da duração do usu-
fruto", o nu-proprietário sub-rogar-se-á no lugar do usufrutuário nos direitos e
obrigações que decorrem do arrendamento, durante o tempo de sua propriedade,
depois da terminação do usufruto(§ 1.056, c/c os §§ 571 e 572). Mas não está o
nu-proprietário impedido de denunciar o arrendamento, com observância do prazo
legal de denúncia(§ 565).
Agora, se o usufrutuário renunciar ao usufruto, só será admissível a denúncia
desde o tempo em que o usufruto, sem a renúncia, havia de se extinguir(§ 1.056,
2ª parte). Aqui está claro o respeito à locação pelo nu-proprietário, quando o usu-
fruto se extingue pela renúncia.
Conforme Venezian, citado por Fubini, o proprietário não está obrigado a
respeitar o arrendamento se o preço fixado não corresponde à importância das
utilidades concedidas (El contrato, cit., p. 214, nota 1), porque seu direito foi vio-
lado abertamente pelo usufrutuário, ao extinguir-se o usufruto, pois obrigaria a
receber um preço vil, que não corresponde às condições normais do comércio (v.
Orlando Gomes, Novas questões de direito civil, p. 151-2).
Num caso examinado pela 3ª Câm. Civ. do TARS, na Ap. 22.142, a situação é
quase igual àquela apontada acima, pois a usufrutuária, três dias antes de sua mor-
te, faz com o locatário um contrato por preço vil e longo prazo, quinze anos de
vigência. O locatário era seu genro, em flagrante prejuízo para seu outro genro, o
nu-proprietário. Na sentença que julgou extinto o arrendamento, o juiz de primeira
instância assim se pronunciou: "É justo que assim seja, caso contrário podem ocorrer
hipóteses como esta dos autos, em que, às vésperas da morte da usufrutuária D.,
foi o contrato prorrogado por quinze anos, por preço baixo". Tal sentença foi con-
firmada pela 3ª Câm. Civ., com a seguinte ementa: "A morte do usufrutuário loca-
dor, extinguindo o usufruto, rompe a relação ex locato". Este acórdão será trans-
crito, quando tratarmos da ação cabível, para a retomada, pelo nu-proprietário, do
imóvel arrendado.

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