Page 349 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

60. Benfeitorias feitas pelo arrendatário e usufruto

Vimos que a extinção do usufruto cessa o contrato de arrendamento,
principalmente quando este cessa pela morte do usufrutuário. Caso o arrendatário
faça benfeitorias no imóvel arrendado, quem deve indenizá-lo, após a extinção do
arrendamento?
Se o nu-proprietário é herdeiro do usufrutuário, cabe a ele indenizar as benfei-
torias úteis e necessárias, no término do contrato (Regulamento, art. 25, e ET, art.
95, VIII).
Na Revista n. 9.356, o Supremo Tribunal de Justiça, em 4-10-1877, decidiu
que: "O herdeiro do usufrutuário tem direito a ser pago da importância de todos os
aluguéis do prédio vencidos depois da morte do mesmo usufrutuário; mas é obri-
gado a pagar as benfeitorias feitas pelo locatário" (Revista Direito, 18:441). Essa
mesma regra deve ser aplicada ao nu-proprietário, para que não se verifique o en-
riquecimento sem causa, com a extinção do arrendamento, pela caducidade do
usufruto. Em todos os casos do art. 1.41 O do CC, o arrendatário, que fez benfeito-
rias úteis e necessárias no imóvel arrendado, tem direito a ser indenizado por elas,
por força de lei, não só pelo arrendador, como por aquele que fica sub-rogado em
seus direitos, inclusive, como veremos, aos alugueres que se vencerem durante a
permanência do arrendatário no imóvel, durante a ação de retomada.
Enquanto o arrendatário não for indenizado pelas benfeitorias necessárias e
úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele
oferecidas nos termos do contrato de arrendamento e nas disposições do inc. I
(art. 95, VIII, do ET).

61. Da necessidade ou não da notificação do arrendatário pelo
nu-proprietário ou fideicomissário
Extinto o usufruto ou fideicomisso, cessa o arrendamento e a retomada independe
de notificação, salvo se com ele concordou o nu-proprietário, aquiescendo com o
arrendamento firmado entre usufrutuário e arrendatário. O arrendamento aqui conti-
nua vigente, mesmo que se extinga o usufruto na forma do art. 1.410 do CC.
Sobre a matéria, M. L Carvalho de Mendonça (Usufruto, cit., p. 158) diz que,
"em relação ao proprietário, os arrendamentos contratados pelo usufrutuário são
res inter alios acta".
Prossegue: "A única limitação que podemos admitir a esses direitos é a obser-
vância do prazo estabelecido na lei em relação aos imóveis rústicos e urbanos lo-
cados sem limitação do tempo", conforme os arts. 1.197 e 1.209 do CC/16
2
(CC/02, arts. 576 e § 2 ).
O mestre equipara o nu-proprietário ao novo adquirente (art. 1.197), no
caso de extinção do usufruto, desde que o contrato de arrendamento não esteja
registrado e contenha a cláusula de sua vigência em caso de alienação. Daí
aplicar por analogia a regra do art. 1.197, parágrafo único, do CC/16 ao usu-
fruto, ou seja, a obrigação da notificação do locatário em contratos sem limi-
tação de tempo ou prazo.

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