Page 353 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

feito com o comprador. Sim, porque, em relação à compra e venda, vigora o prin-
cípio de que a alienação não interrompe o contrato, mas como naquela hipótese o
vendedor não tomou parte, porque quando fez a venda do imóvel não havia sobre
ele nenhum contrato de arrendamento etc., a solução não é a mesma.
No tocante aos direitos reais concedidos pelo comprador, a solução está pre-
vista no art. 1.359 do CC, qual seja a resolução de todos eles, de modo que o pro-
prietário (antigo vendedor), em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar o
imóvel do poder de quem o detenha, porquanto "nemo plus iuris ad alium transfer-
re potest quam ipse habet". O mesmo não ocorre quando se trata de posse decor-
rente do direito pessoal, exercido pelo comprador antes de se verificar a condição
ou o pacto de retrovenda. Trata-se de um ato de administração, que estava na alça-
da do comprador, portanto não atingido pelo efeito retroativo da condição realiza-
da. Mas não basta que se trate de um ato de administração, preciso é que seja
normal, porque poderá ocorrer a hipótese de se constituir uma locação por tempo
exagerado, com o fim de privar o vendedor da posse do imóvel, verificada a con-
dição resolutiva. Eis como Espínola aprecia a espécie:
"Quem poderá, porém, afirmar que em semelhante caso seja o ato do vende-
dor um ato normal de administração? Um arrendamento, por 50 anos, de um
prédio de que se tem apenas um domínio resolúvel é um ato doloso, pelo menos,
abusivo, que o adquirente não é obrigado a respeitar, absurdo como fora admitir
que estivesse na intenção das partes deixar o adquirente privado para sempre de
dispor do imóvel condicionalmente vendido. Tal arrendamento teria, quanto à
gravidade de seus efeitos, quase a mesma significação de um ato de disposição
condenado a cair com o implemento da condição" (Manual, 111, parte n. 24,
p. 364, n. 47).
Não se pode negar que a retrovenda nasceu como garantia real, em substituição
do nexus, penhor individual do próprio devedor. Ela apareceu sob a forma de man-
cipatio cum fiducia, pela qual o domínio era transferido, mas voltava ao antigo
dono, no caso de pagamento da dívida, pela remancipatio, por força da cláusula
fiduciária. Ora, não se pode negar que a retrovenda é um ônus sobre o imóvel e
corresponde a uma nova venda, verificada a condição e o pagamento do preço, daí
decorre a conclusão de que o vendedor tem de respeitar o contrato agrário feito
pelo comprador, ressalvado seu direito de anulá-lo se ocorrer a hipótese ventilada
por Espínola.
Dos direitos reais de garantia, dois somente poderão caber na regra do art. 92,
§ 5º, do ET, quais sejam, a anticrese e o penhor rural.
Lê-se no § 5º que a imposição de ônus real recai sobre o imóvel objeto de ar-
rendamento ou qualquer outro contrato agrário, portanto o penhor comum e a hi-
poteca ficam excluídos; aquele, por ser móvel seu objeto e esta, por não se refletir
naqueles contratos, porque o imóvel não sai do domínio de seu dono e, em caso de
execução da dívida, aquele que ficar com ele terá de respeitar o contrato agrário,
por força da mesma regra, primeira parte (alienação).
Já na anticrese e no penhor rural, a coisa muda de figura, porque o imóvel
passa às mãos do credor, naquela, para que possa perceber, em compensação da
dívida, os frutos e rendimentos dele; no penhor, as maquinarias etc., acessórios dele,
ficam em poder do devedor.

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