Page 386 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

Quando há venda, o domínio é absoluto. No arrendamento é relativo e transi-
tório, mediata ou imediatamente determinado no tempo e, em alguns casos, com
limite máximo de duração (Dec.-lei n. 9.760, de 1946). Na venda, o comprador
procura a aquisição da propriedade imóvel, independentemente da utilidade que
ela possa ter; no arrendamento, o gozo que o imóvel lhe possa produzir, bem como
os frutos é que são o motivo do contrato. Não se arrenda o imóvel rural que não for
útil e não possa ser economicamente explorável.
3. Arrendamento e promessa de compra e venda. Interpretação
do contrato
É frequente vincular-se o arrendatário, simultaneamente, a uma promessa de
compra e venda, cujos efeitos se iniciam ao terminar o arrendamento. O preço do
aluguel se computa como pagamento do preço da venda.
Deve-se considerar isso como contrato de transferência ou de arrendamento do
imóvel rural? Entendem alguns que se trata de uma venda sob condição suspensiva.
Outros, que se trata de um contrato de venda com reserva de domínio. Para outros,
ainda, trata-se de um contrato misto. Há, também, os que veem no contrato híbrido
uma convenção especial, que tem por fim uma alienação, embora se denomine
arrendamento. É de suma importância a distinção no que se refere à renovação em
virtude do direito conferido ao arrendatário pelo art. 95, IV, do ET. O arrendatário
precisa saber se seu contrato é arrendamento ou não, para exercer seu direito de
preferência em igualdade de condições com estranho.
A vida moderna tem imposto ao direito certas formas de contrato sui generis,
que exigem do jurista muita acuidade para interpretá-las. São tipos de contrato
devido ao engenho dos vendedores, muitas vezes para garantir um crédito, com a
finalidade de impedir a aplicação de uma lei, ou então visa proteger o interesse dos
credores do adquirente. O jurista não pode desprezá-los como fruto da evolução
jurídica, desde que não visem fraudar a ordem pública ou o bem social. Agora mais
do que nunca, com a instituição do contrato agrário, a matéria merece um cuidado
maior, para que não se procure burlar a aplicação do ET e seu Regulamento. A li-
berdade de convenção, garantida pelo CC e reafirmada pelo art. 13 da Lei n. 4.947/66,
não pode ser negada, mas não se pode deixar de exigir que preencha o conjunto de
requisitos exigidos pelo Regulamento, principalmente quando se estabelecem li-
mites às convenções que geram os contratos agrários. Tratando-se não de arrenda-
mento ou parceria, aqueles limites referidos não se aplicam à fixação do preço.
Deve haver um certo rigor na interpretação de tais contratos de arrendamento,
protegidos pelo ET e seu Regulamento, cuja finalidade é amparar, em primeiro
lugar, o arrendatário. Nesses casos, surgem a argúcia e o saber jurídico do magis-
trado, para atenuar, indiretamente, o mal contra o qual nenhuma lei codificada
contém remédio eficaz, porque se trata de um mal econômico, debelável somente
com as regras da ciência econômica.
Os contratos entrosam-se de tal maneira que é impossível separá-los. É um
negócio jurídico, muitas vezes complexo, em que o inadimplemento de um reflete
os efeitos no outro, cindindo-lhe o vínculo, com graves prejuízos à parte que a lei
quer amparar. Por isso, a parte arrendatária deve estar prevenida e atenta, para não
deixar de cumpri-lo porque, "em se tratando de dois contratos interligados, formando

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