Page 393 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

Betti, Lezioni di diritto civile sui contratti agrari), enquanto aquele é dinâmico.
Entre as fontes de direito agrário, têm muita importância os costumes, embora não
sejam desprezados na urbana. O trato especial que se dá ao arrendamento rústico
decorre do fato de favorecer o aumento da produção e tomar mais justa a distribui-
ção da terra.
1 O. Arrendamento e parceria

Destaca-se ainda a distinção entre arrendamento e parceria, embora tenham
regras comuns no ET e seu Regulamento, conforme vimos na Parte Geral deste
trabalho. Na parceria rural predomina a produção de frutos em benefício do par-
ceiro colono, de modo que a vantagem do proprietário está no sucesso dessa
produção. O malogro da colheita afeta tanto o proprietário como o parceiro agri-
cultor (art. 36 do Regulamento ao ET), enquanto, no arrendamento, nem a este-
rilidade, nem o malogro da colheita autorizam o arrendatário a exigir abate no
preço do arrendamento. Existe na parceria uma comunhão de fins que não se en-
contra no arrendamento. Neste há uma troca de interesses, ao passo que na parceria
há um vínculo entre os parceiros que implica o bom ou o mau sucesso, isto é, numa
comunhão de riscos. Há na parceria um espírito associativo, que não se verifica no
arrendamento.

11. Contrato agrário preliminar de parceria ou arrendamento
Usualmente, o contrato de arrendamento se efetiva logo que as partes chegam
a um acordo e uma delas passa logo à posse da terra. No entanto, nem sempre é
assim, pois há casos em que, antes disso, realizam atos preliminares, capazes de
vinculá-las para o futuro. O processo assim usado é mais conhecido pelo nome do
contrato preliminar; outros o chamam de pré-contrato ou pactum de contrahendo
etc. O arrendamento, que é uma das formas contratuais mais usadas na vida eco-
nômica do País, não fugiu à sua atração. Temos visto o pré-contrato de arrenda-
mento em suas duas formas usuais, nos anúncios dos jornais onde se apregoa ar-
rendamento de imóveis rústicos com as condições principais do contrato, e repetem-
-se nos pretórios questões relativas a pactos preliminares, vinculativos das partes.
O CC de 2002 prevê contrato preliminar nos arts. 462 a 466, e o diploma pro-
cessual, no art. 639, previu a espécie. O pactum de contrahendo obriga contratar o
arrendamento, se satisfeitos os pressupostos de fundo e de forma, que seriam exi-
gíveis para o contrato principal. Mas, como o arrendamento é aformal, basta que o
pré-contrato contenha a promessa com o preço do arrendamento, para que ele seja
exequível como definitivo, por meio da norma aludida. É de se aplicar aqui o prin-
cípio de que "a promessa de contratar não é sujeita a outras exigências que as
exigências de forma das obrigações em geral", salvo "se a lei exclui a diversidade
de forma entre o pré-contrato e o contrato, ou resulta de igualdade de fim"
(cf. Pontes de Miranda, Código de Processo Civil, v. 10, p. 381). Para que a pro-
messa de arrendamento vincule, é preciso ser aceita pela outra parte, formando-se,
assim, o vínculo obrigacional. No caso de recusa de uma delas, poderá obter do
juiz sentença condenatória, que fará as vezes do próprio contrato definitivo
(RJ, 24:34). E assim, a promessa, feita pela imprensa, somente vincula as partes
depois da manifestação de aceite, já que o arrendamento é um contrato bilateral.

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