Page 400 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

duração é a que deve prevalecer para a extinção do contrato, como decorrência das
normas estabelecidas no art. 13, 11, do Regulamento ao ET, e mesmo porque não
permite a lei distinguir entre várias colheitas, para dar preferência a uma sobre
outras (cf. Clóvis, com. ao art. 1.212 do Código Civil). No caso, em face dos arts.
95, I, do ET e 21 de seu Regulamento, não se leva em consideração se a colheita
mais demorada é de pequeno porte, em relação às outras, de maior tempo, porque
o arrendamento somente termina depois de finda a última colheita existente sobre
o imóvel. No entanto, se o contrato de arrendamento, apesar de ser uno, compre-
ende várias partes independentes, que constituem contratos autônomos e para di-
versas culturas, o arrendamento termina para cada um deles, à medida que se forem
ultimando as colheitas.
Se o arrendamento é de um imóvel dividido em porções cultiváveis alternada-
mente, presume-se que ele termine ao fim de tantos anos quantas sejam as porções
aludidas ( cf. Mazzoni, citado por Carvalho Santos, Código Civil Brasileiro inter-
pretado, cit., p. 207). Ainda citando Mazzoni, pode-se dizer que "é indiferente que,
às porções cultiváveis alternativamente, sejam unidas partes de terrenos como a
vinha, o prado etc. É ainda indiferente que o locatário, seguindo fielmente os pro-
gressos da agricultura, deixe ou não alternadamente em repouso as várias partes do
imóvel, porque continua a subsistir o turno das colheitas e os produtos todos do
imóvel não se percebem senão no período de tantos anos quantas sejam as porções"
(Carvalho Santos, Código Civil Brasileiro interpretado, art. 1.212).
Os mesmos princípios apontados se devem aplicar quando se dá o arrendamen-
to de diversos imóveis, por um único preço, e cujos produtos não são colhidos na
mesma época, mas no decurso de alguns anos, não excedendo de sete, que é o
prazo mínimo estabelecido no art. 13 do Regulamento.
No entanto, se a colheita não se faz por culpa do arrendatário, não prevalece o
preceito legal, porque ninguém arrenda um imóvel rústico por prazo que não seja o
necessário para tirar dele o rendimento pretendido, levando-se em consideração a
cultura objeto do contrato. Neste caso, cabe ao arrendatário provar que a colheita não
se verificou, não por culpa sua, mas por motivo de força maior (Regulamento, art.
21, § 1 Q, parte final). Por sua parte o arrendador deverá provar a culpa do arrendatário
para que possa despejá-lo, evitando, assim, a renovação automática do contrato. A lei
e o regulamento usam da expressão "motivo de força maior", omitindo o "caso for-
tuito", mas de nenhuma maneira quis afastar o último, como motivo determinante do
retardo da colheita, porque, como se sabe, na sistemática do direito civil há uma
identidade entre ambos, pois "o caso fortuito, ou de força maior" verifica-se no fato
necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir (CC/16, art. 1.058, pará-
grafo único, e CC/02, art. 393, parágrafo único). Por isso, disse Clóvis: "não é, porém,
a imprevisibilidade que deve, principalmente, caracterizar o 'caso fortuito', e sim a
inevitabilidade. E porque a força maior também é inevitável juridicamente se assi-
milam estas duas causas de irresponsabilidade" (com. ao art. 1.058 do Código Civil).
O essencial para os arts. 95, I, do ET e 21, § 1Q, do seu Regulamento é que de
fato resulte a impossibilidade da colheita sem culpa do arrendatário. São casos de
prorrogação, por caso fortuito, as inundações, chuvaradas longas, à época da co-
lheita, tempestades etc. Como exemplo da força maior temos fatos de terceiros que
impedem ou retardam as colheitas, ou fatos estranhos ao arrendatário, que não lhe
são imputáveis, tais como a morte do arrendatário no momento de se iniciar a co-
lheita; a falta de braço na região, na mesma época etc.

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