Page 402 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

prazo faltante é insuficiente para a plantação e colheita dos frutos ou produtos. Da
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maneira como está redigido o art. 21, § 3 , do Regulamento, conclui-se que, em
caso de não haver ajuste, não pode o arrendatário iniciar a nova cultura, por força
do art. 26, I, do Regulamento. Se houve acordo na prorrogação, deve-se ajustar a
forma de pagamento do uso da terra pelo prazo excedente, obedecendo-se às limi-
tações legais (ET, art. 95, XII, e Regulamento, art. 17). A norma não infringe o
preceito do art. 18 do Regulamento, quando estabelece que "o preço do arrenda-
mento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro", porque aí se ajusta a
forma de pagamento do uso da terra pelo prazo excedente, e o art. 18 referido per-
mite o ajuste do pagamento em dinheiro ou em quantidade de frutos. De modo que
o ajuste do art. 21, § 3 , do Regulamento pode se fazer em dinheiro ou em espécie,
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devendo no caso ficar explicitado isso, em cláusula especial, com observância da
regra de que o preço dos frutos deve ser o corrente no mercado local e nunca infe-
rior ao preço mínimo oficial, quando houver. A finalidade da norma é a proteção
social e econômica dos arrendatários, prevista no art. 13, V, da Lei n. 4.947/66.

18. Prorrogação do contrato. Renovação do contrato de
arrendamento. Preferência à renovação
Examinamos as prorrogações previstas nas Leis n. 3.770/60 e 3.863/60. Mos-
tramos que não são automáticas essas prorrogações de prazos. Tratando-se do ET
e seu Regulamento, a situação é a seguinte: a prorrogação pode ser legal ou con-
vencional. Esta pode ser expressa ou tácita. As partes podem estipular a prorrogação
tácita do arrendamento, desde que o arrendatário não manifeste o desejo de resolver
o contrato dentro de certo prazo, ou expressamente, desde que fique o arrendatário
obrigado a manifestar, no prazo fixado, a vontade de permanecer no imóvel.
Prevista a prorrogação no contrato, dispensável se torna qualquer notificação
ou cientificação, porque o contrato se prorroga automaticamente, não se aplicando
o disposto nos arts. 95, IV, do ET e 22 de seu Regulamento, embora ambos deixem
transparecer que se trata de renovação e não de prorrogação. Tal cláusula de pror-
rogação não é nula. Na dúvida deve o arrendatário notificar o proprietário de seu
desejo de continuar no imóvel, pelo mesmo prazo anterior.
Tratando-se de renovação de contrato de arrendamento, conforme a norma do
art. 95, IV, do ET e art. 22 de seu Regulamento, feita por cláusula em que se esti-
pule a renovação automática, desde que silencie ou se manifeste dentro de certo
tempo, expirado este, o contrato se renova, dispensando-se a notificação do art. 22.
Quando isso não ocorrer, incide a norma do art. 95, IV, do ET, e o arrendatário
deverá usar da faculdade prevista na segunda parte do art. 95, IV, isto é, manifestar
que não deseja renovar ou formular nova proposta, tudo mediante simples registro
de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos.
Criou-se no ET uma preferência à renovação, em favor do arrendatário, com
igualdade de condições com terceiro, quando há uma outra pessoa que se interesse
pelo imóvel arrendado, pagando preço maior do que o ajustado no contrato. A pre-
tensão do terceiro deve ser anterior a seis meses do final do prazo contratual ou legal,
porque o proprietário deve fazer a competente notificação, naquele período (prazo),
das propostas existentes, instruindo com suas cópias autênticas a respectiva notifi-
cação (art. 22 do Regulamento). Se não houver proposta nesse prazo, qual a situação
do proprietário em relação ao arrendatário? Renovação automática (v. n. 21 infra).

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