Page 403 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

19. O art. 95, IV, do ET criou duas hipóteses de renovação.
Nova proposta do arrendatário. Motivo
O art. 95, IV, do ET criou duas hipóteses de renovação: uma, quando há um
estranho interessado no arrendamento do imóvel, com proposta concreta e autêntica,
estabelecendo as condições do contrato; outra, quando não haja terceiro interessado
e o proprietário não tenha notificado o arrendatário, na forma legal, caso em que se
renova automaticamente o contrato, pelo prazo previsto no art. 13 do Regulamento,
salvo se o arrendatário desistir dentro de trinta dias, a contar do dia em que se finda
o contrato anterior. Destacam-se aí claramente as duas situações. Na primeira parte
do art. 95, IV, o proprietário deve notificar o arrendatário das propostas existentes.
Aqui seria de bom alvitre dizer que tem proposta de terceiro, competentemen-
te individuada, para a locação do prédio (imóvel rural), por prazo pelo menos igual
ao mínimo constante da proposta em condições melhores ou no caso do art. 95, IV,
nas mesmas condições. Essa proposta de terceiro deverá ser assinada pelo propo-
nente, seu representante ou procurador, com poderes especiais, sendo todas as
firmas reconhecidas, e nela se indicará que o uso do imóvel, pelo terceiro, será igual
ao do arrendatário pretendente à renovação. Se a proposta tiver indicação de fiador,
este deverá ser nomeado, para que se verifique a igualdade de condições, ou seja,
o arrendatário deverá também dar fiador idôneo, que poderá ou não ser aceito pelo
proprietário. A idoneidade do fiador deve ser comprovada, desde logo, bem como
de que aceita os encargos da fiança. Se casado, deve acompanhar também o con-
sentimento da esposa (cf. Lei n. 4.121162), para valer contra ambos. A aceitação da
fiança deve ser feita por documento autêntico, e de valor legal, de que o fiador ou
fiadores indicados na proposta aceitam, solidariamente, os encargos da fiança, e
têm qualidade legal para essa aceitação.
A notificação deve ser extrajudicial, conforme nova redação do inciso IV do art.
95, conferida pela Lei n. 11.443/2007. Há, no entanto, um erro na redação da Lei n.
11.443/2007, na segunda parte desse inciso, quando diz que o "arrendador", nos
trinta dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, porque
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quem pode desistir ou formular nova proposta é o arrendatário (art. 22, § 1 , do
Regulamento), cabendo ao arrendador a notificação extrajudicial da proposta de
terceiro. Por que deve o arrendatário formular nova proposta? Porque a proposta do
locatário ocupante do imóvel, cujo contrato se vai findar, ou já se findou, é para o
fim de cobrir a proposta aceita pelo proprietário, para que se verifique a renovação.
Isso se dá justamente porque presume-se que haja uma proposta de terceiro que foi
aceita pelo arrendador e se formalizou um novo contrato com ele (estranho). A nova
proposta, que pode ser em igualdade de condições à do terceiro, deve ser levada a
registro (ET, art. 95, IV), para ter validade perante o proprietário e o terceiro.
Caso o arrendatário silencie e não formule nova proposta, quid juris? Duas
soluções podem ser tiradas da lei. Uma, de que o contrato se renova automatica-
mente nas mesmas condições das propostas recebidas; outra, que parece ser a mais
viável, é de que a falta de contraproposta do arrendatário, no prazo legal, e seu
registro no competente cartório desobrigam o proprietário, e o contrato feito com
o estranho prevalece, ou seja, não se dá a renovação automática. Isso por uma razão
muito simples: se o silêncio do arrendatário renovasse automaticamente o contrato,
não haveria sentido em fazer nova proposta. Não é a mesma hipótese daquela em
que o arrendador não exercita a faculdade de denunciar em tempo hábil o pacto;

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