Page 405 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

Resta examinar as consequências dessas renovações em relação ao aluguel que
deva vigorar durante o prazo de contrato renovado automaticamente. A lei permite
o reajustamento dos preços do arrendamento e da parceria, de acordo com índices
publicados pelo Governo Federal (ET, art. 92, § 2º, e Regulamento, art. 16, § 1 º).
Embora se refira à correção do aluguel a partir da data da assinatura, nada impede
que a regra alcance o contrato renovado, automaticamente. Portanto, renovado o
contrato na forma do art. 95, IV, do ET, cabe o reajustamento do novo aluguel
mediante correção do valor da terra (n. 29 do Cap. 16), conforme os índices apro-
vados pelo poder competente e divulgados pelo INCRA (Regulamento,
art. 16, § 1 º). A 2ª Câm. C i v. do TARS, na Ap. 13.164, decidiu neste sentido dizen-
do que o contrato renovado merece ser corrigido anualmente. Diz a decisão que
"ainda à unanimidade, consideram e ressalvam que, em homenagem à comutativi-
dade dos contratos, o valor dos locativos merece correção anual, desde o primeiro
ano da renovação automática, e de conformidade com os índices da correção mo-
netária, tal como preconiza o art. 92, § 2º, do ET e art. 16, § 1º, do Regulamento.
Portanto, cabe ação para exigir do arrendatário o aluguel corrigido, a partir da data
do contrato renovado".

21. Prazo da notificação na preferência à renovação do
contrato. Natureza deste prazo

O proprietário que tiver proposta de estranho (melhor, de terceiro) deverá no-
tificar o arrendatário seis meses antes do vencimento, de modo que não vale mais
a proposta feita depois de decorrido aquele prazo.
O direito do proprietário deve ser exercido até seis meses antes do término do
contrato primitivo, mas nada impede que se faça um prazo maior. Esse direito é
potestativo, porque modifica o estado do arrendamento primitivo. Com seu exercí-
cio o proprietário obriga o arrendatário a renovar ou deixar o imóvel, findo o prazo
do contrato, porque se aceita as condições do terceiro, renova-se, caso contrário o
imóvel passará ao estranho findo o prazo do contrato. A preferência somente se
verifica, em igualdade de condições, com terceiros. Se o arrendatário não aceitar
as condições, tollitur quaestio, não se pode mais falar de direito, dada sua condi-
cionalidade, como vimos acima.
A notificação tem prazo, portanto é de se indagar a natureza desse prazo, se de
prescrição ou decadência. É de decadência porque o prazo não é fixado propria-
mente para a propositura da ação, mas para o exercício do direito. E se, quase
sempre, não se atenta para esta circunstância é porque, na maioria dos casos, tais
direitos, quando subordinados a prazo, se exercitam por meio de ações ( cf. Amorim
Filho). No caso em exame, não há ação para ser exercitada, mas existe o exercício
do direito de preferência, porque "o decurso do prazo sem o exercício do direito
implica a extinção deste, pois, a não ser assim, não haverá razão para a fixação do
prazo". A prova disso está na expressão legal, quando afirma: "Não se verificando
a notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado"; portanto, sem
possibilidade de alteração, porque a prorrogação implica congelamento do preço
do arrendamento, salvo o reajustamento legal (ET, art. 92, § 2º).
Assim sendo, o prazo preclusivo, porque se fixa para o exercício do direito e não
para o exercício da ação, não é suscetível de suspensão, nem de interrupção; no en-
tanto, as partes podem encurtá-lo, visto que o que caracteriza o prazo de decadência
é a possibilidade das partes convencionarem diversamente do que consta da lei, de

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