Page 411 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

houver tal cláusula, na locação mista, isto é, locação para a pecuária e para a agri-
cultura. Assim as áreas usadas podem ser permutadas ou substituídas para melhor
aproveitamento do imóvel rural. Aliás, não é outro o objetivo da lei, para possibi-
litar maior produtividade e rendimento por parte do arrendatário. A substituição é
uma coisa natural em agricultura, principalmente nos contratos de duração mais
longa, em que a terra se desgasta e precisa de descanso, passando o arrendatário à
terra mais nova e fértil, com o mesmo objetivo. É o sistema do rodízio, muito usa-
do na agricultura. Se não for acertada cláusula nesse sentido, 'no mesmo contrato,
nada impede que em ato posterior o arrendador e o arrendatário ajustem por acor-
do mútuo a substituição da área arrendada por outra equivalente, desde que locali-
zada no mesmo imóvel rural. Aplica-se o direito costumeiro.

28. Benfeitorias e direito de retenção. Indenização das
benfeitorias
Finda ou rescindida a locação, o arrendatário não pode reter o imóvel arrenda-
do, exceto no caso de benfeitorias necessárias ou no de benfeitorias úteis, se feitas
sem consentimento do arrendador, ou nos casos dos arts. 21, § 1º, e 28 do Regula-
mento. A regra do art. 1.199 do CC/16 somente alcançava as benfeitorias necessárias
e, quanto às úteis, fazia depender de autorização do proprietário (CC/02,
art. 578). O ET e seu Regulamento entenderam de conferir o mesmo direito em
caso de benfeitorias úteis, porque permite que o arrendatário faça no imóvel esses
dois tipos de benfeitorias, excetuando apenas as voluptuárias. O arrendatário rete-
rá o imóvel ao termo do contrato até ser indenizado das benfeitorias necessárias e
úteis e também das voluptuárias, quando feitas com o consentimento expresso do
proprietário. A lei ampliou o direito de retenção, de modo que, enquanto não for
indenizado dessas benfeitorias, tem o direito de reter o imóvel por força do art. 25
do Regulamento ao ET. O contrato prorroga-se até a indenização.
As benfeitorias necessárias são as que têm por fim conservar o imóvel rural
ou evitar que se deteriore e as que decorram do cumprimento das normas estabele-
cidas nesse Regulamento para conservação de recursos naturais (Regulamento, art.
13). São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural, tais como o
banheiro de carrapaticida, construído numa fazenda arrendada etc.; como tais tor-
nam-se acessórios do imóvel e devem ser indenizadas pelo proprietário. Voluptuá-
rias, as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel
rural, ainda que o tomem mais agradável ou sejam de elevado valor. Não dão di-
reito ao locatário de reter o imóvel ou exigir indenização delas, salvo se autorizadas
pelo proprietário. Um exemplo mostra bem a hipótese legal: a construção de uma
piscina para banhos, numa fazenda, sem o consentimento do locador. É uma ben-
feitoria voluptuária, que não permite indenização nem retenção do imóvel, porque
não foi autorizada. A lei não estabelece a maneira dessa autorização, dizendo ape-
nas que a construção tenha sido expressamente autorizada pelo arrendador, porém
nada impede que essa autorização se faça por escrito e, caso não tenha sido desta
forma, é possível que ela seja comprovada por todos os meios permitidos em direi-
to, pois, para prova dos contratos previstos nesta lei, será permitida a prova por
testemunhas (Regulamento, art. 14). De modo que o consentimento só pode ser
expresso, porque a autorização implica manifestação de vontade expressa em pa-
lavras, atos ou escritos.

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