Page 414 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

A responsabilidade do arrendatário, no caso de culpa, decorre do princípio geral
de que deve zelar pela conservação do imóvel, visto que precisa restituí-lo nas mes-
mas condições em que o recebeu. Se não o faz, presume-se responsável pelos estra-
gos e também pelo incêndio, embora a presunção seja juris tantum. Não há, na lei
ou no Regulamento, qualquer disposição que afaste a possibilidade de se conven-
cionar diversamente. Se isso ocorrer, a responsabilidade cabe ao proprietário. Pode
também a responsabilidade do arrendatário se referir ao seguro, para resguardar os
danos, mas ele não o faz. Aqui então presume-se a culpa e ele responderá pelos
prejuízos, salvo se provar que isso ocorreu por caso fortuito ou força maior.
Se o incêndio é devido a vício de construção, o arrendatário, além de não res-
ponder por ele, tem direito de exigir do proprietário a reparação do imóvel, por
força do art. 566, I, do CC, salvo cláusula expressa em contrário.
A responsabilidade do locatário pelos prejuízos a que der causa é pelas perdas
e danos e não pela reconstrução do imóvel ou do prédio incendiado, pois, "se a
perda resultar de culpa do devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas
e danos" (CC, art. 234, segunda parte). É de se levar em consideração a perda sofri-
da pelo proprietário e o ganho de que ele ficou privado em consequência do incêndio.
Se o prédio estava segurado, mas o seguro não cobria todos os prejuízos decor-
rentes do incêndio, pode o proprietário exigir, do arrendatário culpado, o suplemen-
to dos prejuízos. Se o imóvel tiver mais de um arrendatário, todos responderão pelo
incêndio, inclusive o proprietário-locador, se nele morar, mas cada um responde em
proporção da parte que ocupa, salvo provando ter começado o incêndio na parte
utilizada por um só morador, que responderá sozinho não só perante o proprietário,
mas também perante os demais coarrendatários, pelos prejuízos que sofreram.
Nos contratos de arrendamento de imóvel rural, quando ocorrer deterioração
ou perda parcial decorrente do incêndio, é de se aplicar a regra do art. 567 do CC,
facultando-se ao arrendatário pedir a redução do aluguel ou rescindir o contrato
(Boi. Jud., 12:174). Aliás, é a solução que se tira a contrario sensu do art. 29
do Regulamento.
Há a considerar ainda o incêndio provocado por terceiro, voluntária ou invo-
luntariamente. Em regra deve ser considerado como caso fortuito ou força maior,
salvo aquelas pessoas que façam parte da família do arrendatário, tais como criados
ou filhos, visto que por elas responde o locatário.
Resta finalmente o exame dos vícios de construção referidos no artigo em
exame. Para que o arrendatário fique isento de responsabilidade, deve provar:
1) que o vício era anterior ao incêndio; 2) que o incêndio resultou dele; a forma de
prová-los é livre e abrange qualquer meio não defeso em lei. De modo que, prova-
do o vício, fica o arrendatário exonerado da responsabilidade pelos prejuízos
causados pelo fogo, e mais, pode exigir do proprietário-locador a indenização dos
prejuízos que sofreu com o incêndio, por violação do art. 41 O do CC.
Pode ocorrer que o incêndio se verifique por negligência do arrendatário, na
conservação do prédio. Nesta hipótese, convém distinguir: a) se as reparações es-
tavam a cargo do proprietário, caso em que o arrendatário ficará livre dos prejuízos;
no entanto, o proprietário responderá pelos prejuízos causados ao arrendatário se
este tiver notificado àquele do mau estado de seu imóvel e ele se tenha omitido,
não providenciando as reparações que deram origem ao incêndio. Sem a notificação

412