Page 48 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

Estabelece-se que, "no caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário
tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições". É o jus protimesis que
nos veio da Grécia por meio de Roma. Significa um direito de preferência, tal qual
aí se estabelece. Consistia de um pacto ou da lei. Recebeu seu nome técnico de
protimesis à época bizantina, mas sabe-se que existia em data muito anterior. Desde
que a pessoa a quem se confere o direito oferece igualdade de condições, substitui-
-se ao comprador.
Pode ser convencional ou legal. O primeiro teve duas aplicações: a) em
proveito do vendedor à retrovenda (emptio venditio), isto é, o vendedor pode
reservar-se o direito de recobrar, em certo tempo, o imóvel que vendeu (CC,
art. 505); b) em proveito de coerdeiros que, ao deixarem pro indiviso o imóvel
herdado, convencionam que aquele dentre eles que queria vender ou alienar sua
parte deverá fazê-lo aos consortes ou sucessores, por um preço determinado. No
caso de violação de pacto, cabe na primeira hipótese a ação de vendi ti e na segunda,
a ação familiae erciscundae. Esta figura, embora alterada, persiste no direito
conferido ao condomínio, na coisa indivisível em caso de venda (CC, art. 504). O
segundo (legal) teve origem dos editos do pretor e nas Constituições imperiais que
admitiam várias causas de preempção, tais como venda, arrendamento e enfiteuse.
Assim, em caso de insolvência do devedor, um cognato deste prefere o estranho;
um credor têm preferência sobre o cognato. Entre credores, prefere-se na aquisição
da coisa aquele que tem maior crédito. Entre parentes, os filhos parecem preferir
os parentes mais afastados, tal como se verifica, mutatis mutandis, na remissão dos
bens arrematados (CPC, art. 787).
Conforme uma Constituição de Constantino, em caso de propriedade indivisa,
tem um consorte direito à parte daquele que queira vendê-la a estranho, conforme
temos hoje expresso em nosso CC (art. 504). Admitia-se mesmo que a coisa imóvel
fosse divisível, pois Constantino conferia este direito, mesmo que o fundo se divi-
disse, para efeito de partilha. Houve um tempo em que se recusou esse direito ao
consorte. Foi à época de Deocleciano.
Havia uma certa dificuldade na aplicação daquele direito de preferência
conferido por Constantino, visto que os condôminos deviam agir simultaneamente,
e, caso residissem em jurisdições diversas, o processo se arrastava por longo tempo,
sem esquecer também que isso ocorria, muitas vezes, pela má-fé dos litigantes.
Resolve-se a dificuldade em 362, quando Juliano, por uma Constituição, autoriza
ao condômino ( coproprietário) agir individualmente, sem precisar se preocupar
com os demais. É a hipótese do art. 504 do nosso atual CC. Esse direito de prefe-
rência (protimesis) sofre um revés, novamente, em 391, quando Valenciano II
empreende outras medidas, numa Constituição dirigida a Nicômaco Flaviano, e
suprime esse direito em relação aos parentes e consortes (condôminos), consagran-
do então a plena liberdade da propriedade individual de modo a permitir sua livre
alienação ou disposição.
No tocante à preferência conferida ao locatário no arrendamento por prazo
determinado, em caso de renovação, o art. 95, IV, da Lei n. 4.504 (ET) dispõe:
"em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à re-
novação do arrendamento". A origem desse direito é o jus protimesis de tão remo-
ta existência. Como vimos, era ele aplicável somente em caso de venda da coisa
comum, mas depois foi estendido, também, ao arrendamento ou locação. Isso se
deu primeiro em benefício dos arrendatários dos fundi publici, por um rescrito

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