Page 49 - CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

CURSO COMPLETO DE DIREITO AGRÁRIO, Silvia C. B. Opitz e Oswaldo Opitz, Ed. Saraiva, 7ª ed., 2013

(resolução régia) de Arcadius e Honorius. Os arrendatários antigos preferiam aos
novos, isto é, aqueles pretendentes ou proponentes à locação (como no art. 95, IV,
o proprietário deve dar ciência ao arrendatário antigo da proposta do novo), desde
que oferecessem iguais condições (boas condições). Posteriormente, em outro
restrito de 428-429, tal direito foi estendido aos arrendatários dares privata, de
modo que, se uma pessoa alugasse sua propriedade rural por tempo determinado
e, quando se fosse vencer o prazo, uma outra pretendente oferecesse um aluguel
superior ao vigente, o primeiro locatário preferia ao novo se concordasse em pagar
a diferença, isto é, "em igualdade de condições" com ele - o estranho à relação
locatícia. Era um meio de ter o arrendatário vinculado à terra e manter-se a pro-
dução agrícola, mesmo porque o arrendamento era de longo prazo, em regra,
chegando até a perpetuidade.
Depois, o arrendamento tornou-se temporário, contrariamente à enfiteuse que
passou à perpetuidade. O que detinha o domínio útil - enfiteuse - não gozava
do direito de preferência (protimesis) em caso de venda da propriedade por parte
do senhorio, com graves prejuízos para a agricultura, porque a enfiteuse, em regra,
era de prazo curto (cinco anos). Pois bem, para obviar isso, Justiniano concede ao
proprietário do fundo enfitêutico um direito igual ao conferido ao arrendatário, de
modo que, quando o enfiteuta quer vender seu direito (domínio útil) a terceiro,
primeiro deve oferecê-lo àquele (nu-proprietário). Era uma solução natural, porque
o "primeiro esboço dela se descobre nos arrendamentos" ( cf. Lafayette, Direito das
coisas, p. 396), tanto que se confundiam. Temporários em princípios, os ditos ar-
rendamentos foram pouco a pouco revestindo um certo caráter de estabilidade que
lhes comunicava a qualidade dos locadores - pessoas morais de existência inde-
finida. Caminhando as coisas neste teor, veio afinal prevalecer o princípio: os ar-
rendatários não poderiam ser despejados do imóvel enquanto pagassem pontual-
mente a renda estipulada. A adoção deste princípio converteu de fato os
arrendamentos em perpétuos. Para proteger a posição jurídica que destarte se criou
para os arrendatários, deu-se-lhes uma ação real (actio vectigalis). A concessão de
uma tal ação importava virtualmente o reconhecimento em favor dos arrendatários
de um direito real sobre o imóvel sujeito ao arrendamento (ager vectigalis). Este
direito sobre o age r vectigalis, com a obrigação de pagar uma renda anual ( vectigal),
já contém em si os elementos substanciais da enfiteuse. Mais tarde, os imperado-
res, no intuito de atraírem cultivadores para as suas vastas propriedades sitas pela
maior parte em regiões longínquas, tomaram o conceito de arrendá-las a longos
prazos e ainda em perpétuo por preços inferiores à taxa comum. Os particulares e
as igrejas, que também possuíam grandes domínios nas mesmas condições, imita-
ram o exemplo. O direito que por virtude desses arrendamentos se concedia aos
arrendatários adquiriu por fim o caráter de direito real. Os imóveis, da intenção
com que eram feitos os arrendamentos, passaram a se chamar enfitêuticos (praedia
emphiteutica) e o direito resultante, direito enfitêutico (jus emphiteuticum)
( cf. Lafayette, Direito, cit., p. 371 ).
"É fácil compreender a profunda analogia que havia entre os prédios enfitêu-
ticos e o age r vectigalis. Em verdade, o jus emphiteuticum confundia-se perfeita-
mente com o jus sobre o age r vectigalis. A diferença era apenas de nome. Jus tinia-
no afinal fundiu em uma as duas instituições, ficando consideradas sinônimas as
duas denominações" (cf. Lafayette, Direito, cit., p. 371).

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